原创信贷风险管理12-11 01:11

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从经营角度来说,房屋按揭贷款业务历来是大部分银行网点的“必争之地”,由于按揭贷款期限长,信贷创利持久稳定,不仅可以带来大量的基础客户,为后续的社区业务开发、产品交叉销售等提供合作便利,且有标准的抵押物和首付款安全垫,风险较小。在激烈的市场竞争和“低风险”业务的惯性思维下,对客户的调查审查较为宽松,收入证明等资料虚假之风盛行,“虚假按揭“已成为银行房屋按揭业务最大的风险隐患。


一、“假按揭”的定义


“假按揭”,狭义上是指在新房的交易过程中,开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲戚的名字购下,从银行套取购房贷款。广义上说,对于不良开放商“一户多卖”骗取银行信贷资金,二手房交易过程中通过虚假交易、过户等行为申请购房按揭贷款的虚假按揭行为,也属于“假按揭”的范畴。



二、“假按揭”的诱因


1
房产开发商


房地产行业投资大、开发周期长、资金占用时间久,是典型的资金密集型行业,而银行一直是房地产开发商的重要金主,包括理财、信托、信贷等均是主要资金来源渠道。


当遇到国家突发的楼市宏观调控紧缩政策,或经济下行周期中,监管部门严控资金通过信托、理财等渠道进入楼市,银行也收紧开发商的贷款,在房地产投资相对过剩的城市,房企往往面临着流动性危机。资金成为房企的救命稻草,是决定一些中小开发商能否渡过寒冬的关键因素。特别对于三四线城市的地方性房企,抗风险能力差,融资渠道不足,采用“假按揭”的方式提前回笼资金是最可行的方法。相比商品房开发贷款、社会大额借款,个人房屋按揭贷款门槛低、贷款利率低、手续简便、审核放款快等优点,选择这一方式,能隐秘的弥补中小开发商建设资金的缺口。


2
按揭申请人


房屋按揭业务客户的准入门槛低,大部分银行的硬性基本准入条件为:年满18周岁且65周岁以下的具有完全民事行为能力,承担完全民事责任能力的自然人,具有城镇居民常住户口或合法有效的居住身份证明。其他关于正当职业和稳定的收入,具有按期偿还贷款本息的能力等规定的约束力比较弱,因此目标客户群体庞大,情况较为多样化。


部分实际购房人为规避自身违法犯罪、逃废债或者部分城市限购政策等需要,假借他人名义办理房屋按揭贷款。而对于通过二手房按揭业务通道的申请人,由于房屋按揭贷款利率比普通房产抵押贷款利率要低,特别是首次购房的申请人,套利空间大且可以20%的首付比例申请较高的贷款额度,同时可以利用关联交易或虚假交易放大房产交易价格,达成增加贷款额度的目的,因此二手房屋按揭中“假按揭”现象也层出不穷。


3
银行业务人员


在同业竞争日趋激烈,银行内部业绩考核压力大的情况下,一些银行分支机构和业务人员为抢占市场,迅速做大信贷规模,面对范围分散、情况迥异的按揭客户,很难全面且详尽的调查分析,导致留下可乘之机。

    

再则,银行一线机构的人员流动频繁,由于按揭业务的操作简单、风险相对较低,该业务的实际经办人通常以见习人员和新上岗人员为主。出于生存压力或者利益诱惑,部分业务素质低、责任心不强的客户经理对风险审查流于形式、资料甄别核实“走过场”,甚至在开放商或申请人利益诱惑下铤而走险,第一道风控防线失守,“假按揭”现象就不足过怪。


三、“假按揭”的危害


若银行未能有效地识别虚假按揭贷款,将给银行信贷资产带来较大的风险隐患,并可能导致系列严重的负面事件。


01

房产所有权人的信用风险


发生虚假按揭的房产所有权人一般还款能力较差,由于提供虚高的收入证明或者虚假的就职单位,实际收入很低,自身及家庭可能根本无法承担月供款,只是依靠贷款实际使用人来偿还按揭贷款,一旦实际使用人出现问题,申请人一般无法继续还款,选择违约。而贷款实际使用人往往未作为房屋按揭贷款的关联方,难以追偿。即使房产开放商是资金实际使用人且提供阶段性担保,此时也是自身难保。


02

抵押物不足值,银行债权悬空


二手房虚高或虚假交易的目的为套取更多银行资金,通过抬高房产价格,甚至达成“零首付”或者贷款金额超过房屋的实际价值,考虑处置过程的诉讼法、律师费和拍卖费用等,抵押物风险保障程度已大幅降低。


房产开放商也为尽可能多的套取银行资金,往往与购房人串通抬高房屋价格,或者将楼盘中位置较差且难以销售的房产来作为申请按揭贷款的标的,该类抵押物实际价值与评估价值相比缩水严重,即使银行依法处置贷款的抵押房产,也未必能足额清楚贷款。同时由于最高人民法院的司法解释,建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等优先受偿,即处置抵押物所得必须优先支付工程款和工人工资以等,剩余部分才能归还银行贷款,因此开发商发起的批量“假按揭”风险极大,银行债权严重悬空。


03

容易引发群体性事件


由于开发商常选择名下无资产的亲戚或内部职工作为批量“假按揭”的借款人,甚至选择收购异地农民的身份证,一旦出现资金链断裂,开发项目不能按期交付使用甚至成为“烂尾楼”,按揭贷款涉众较广,且这部分“假按揭”人员不具有还款能力且容易抱团,甚至联合其他正常按揭客户集体对抗银行清收,一旦成为“群体性事件”,化解的难度极大。


04

舆论及法律风险


部分银行工作人员对“假按揭”睁一只眼闭一只眼的态度,甚至参与到虚假按揭的操作中(如包装信贷资料、核保面签不到位等)谋取私人利益,当风险暴露时,相关业务机构和经办人员将受到规章制度和法律法规的惩罚,同时引发社会对该银行内部风险管控的不信任感。在互联网信息时代,由于部分假按揭贷款人也是受害者,在与银行的舆论对决中,容易被作为弱势群体,银行受到舆论谴责的风险更大。


四、“假按揭”的主要形式


在日常审查工作中,接触到各式各样的虚假模式,无论是房产开发商发起的假按揭还是个人的虚假按揭行为,根据申请人是否是实际购房行为以及抵押物是否属实,可归纳为“真人真房、真人假房、假人真房、假人假房”四种常见形式。


1
真人真房

该种情况指申请人资料和签名都是真的,所购房产也是真实存在的,但开发商为促进销售加速回笼资金,与购房者勾结抬高房屋价格,并开具真实的首付款发票向银行申请按揭贷款,以达到实际降低了首付甚至“零首付”的目的。例如某号房产的市场实际价值100万元,客户需要缴纳20%的首付款,贷款金额为80万元,而房产开发商与客户私下约定,购房合同价格为120万元,并开具真实的24万元的首付款发票,客户申请贷款96万元,而客户购房实际只需支付4万元首付,其他96万元由银行贷款支付。


这种情况在二手房交易过程中更为常见,在通过小型中介公司或者买卖双方直接达成的真实交易行为,为获取更多的银行贷款资金,将合同交易和契证记载价格抬高,甚至要求房产评估公司给予较高的评估价,变相降低首付。个人在审查贷款过程中,曾遇到某评估公司给予相当于周边类似房产价格1.5倍的评估价,50万元的房产,给予75万元的评估价,由于是首次购房,当前可参考20%的首付比例,


客户可获得银行贷款:85万元*80%=60万元

客户实际成交价格为:50万元


由此可见,若该笔按揭贷款发放后,客户要求受托支付对象——房屋出售方返还10万元,即客户购买该房产不仅不用支付一分钱,可以额外获得10万元的资金。


2
真人假房

该种情况指申请人资料和签名均是真实的,但是由于签订虚假合同,所记载的房产不存在或房地产开放商“一女多嫁”,所购房产被重复抵押,购房者也是受害者。具体操作为:一是部分贷款无法办理预抵押登记手续的地区,房产局对外开放的网站查询不到该房屋的买卖情况,实施一房多卖的销售欺诈行为;二是极端恶劣的开发商,与银行经办人员勾结,虚拟房屋,骗取购房者和银行资金;三是互联网化后出现的新特征,房屋购买过程中客户办理网签,而未备案的网签,套取银行按揭后一旦取消网签或更改网签,抵押物保障就不复存在。


3
假人真房

该种情况是购房人无真实购房行为,而房子真实存在,通常发生在社会资金紧缩,房产开发商的楼盘发生滞销,面临资金断裂风险,为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲戚的名字购下,从银行套取购房贷款。也有发生在二手房屋交易,实际资金使用人为套取房屋按揭与正常抵押的利差或者获得更高的贷款额度,将名下房产通过虚假交易过户给亲戚朋友,并无实际交易而套取银行按揭贷款,此两种情况的房子均是真实的。


该类情况的主要特征有:一是拟申请按揭的客户大部分来自同一个行政区域(某某乡甚至某某村)或者提供的收入证明是同一个企业及开发商的几个关联企业出具;二是收入证明中的工资高于当地相同行业员工的平均收入水平2倍以上,也有炒房人成立皮包公司用于开具高收入证明;三是房屋销售合同中或者二手房契证中,成交价值(购房价)一般高于同类可比市场价;四是部分购房人中存在家庭成员或者亲戚朋友关系,例如同一批申请人中出现类似王伯富、王伯贵形式的名字;五是一人购买多套房产,且申请人无法提供交易流水凭证,包括刷卡回单或者银行转账流水等;六是网上流行的段子,夫妻事先将房子过户到一方名下,假离婚一方净身出户,然后将房子高价卖给前妻或前夫,再来银行申请贷款,在房价上涨期间,一二线城市价值500万元的房子倒腾后可能贷到700万的贷款。


4
假人假房

这种情况比较极端,购房人无真实购房行为,通常为收购异地偏远地区的身份证,而收入证明等材料全部是假的,客户签名是假冒代签的,合同记载的所购房子也是不存在的。这种情形通常为内外勾结作案,开发商与房管局工作人员、银行相关经办人员利用银行内部流程漏洞,协同作案,监督机制和规章制度形同虚设,骗取银行资金,坐地分赃,极为胆大妄为。


典型的有森豪虚假按揭案:从2000年12月至2002年6月,由邹庆担任法定代表人的北京华运达房地产开发公司,以森豪公寓为幌子,邹庆指使公司职员雪卫星、王育红使用伪造收入证明、首付款证明,并虚构了森豪公寓商品房销售的事实,用签订虚假商品房买卖合同的方法,采取假按揭的方式,从中行北京市分行申请按揭贷款199笔,涉及公寓273套,形成风险敞口6.449亿元。(详见报道《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》)


五、“假按揭”的日常防范


“信贷资产质量是第一生命线”,房屋按揭贷款作为传统的低风险信贷业务,在造假手段和水平不断进化的当下,万不可掉以轻心,需要我们不断提高调查审查水平,在此结合自己日常风险审查体会,提出以下防范经验:规章制度牢记心,行业数据常打听。资料审查很关键,逻辑推理不可少。


1

规章制度牢记心


“相由心生”,我们首先要做好警钟长鸣,不触犯法律法规。同时,作为一个合格的风险控制人员,对于银行中的相关规章制度、业务风险要点要了然于胸,比如对于申请人的基本准入要求,开发商的资质要求、数据指标等,思想上树立风险意识,行为上做到有章必循。


2

行业数据常打听


“道高一尺魔高一丈”,各种造假行为不断地进化,银行风险人员需要不断的提升自身的能力,加强对相关行业薪资水平,业务区域范围楼盘基本情况和基本交易价格的数据积累,建立内部简易数据库,针对上述中大幅偏离市场平均水平的收入证明和房产交易价格,就能快速有效的识别虚假风险,专业的数据积累,往往能达到事半功倍的成效。


3

资料审查很关键


各银行对房屋按揭贷款业务的基本实行非现场风险审查制度,甚至部分申请人的所有资料由房产销售人员转交给银行客户经理。不可否认的是,现实中存在只有到了信贷合同面签环节才与申请人接触的情况,这种情况下很多信贷调查方法已失效,只有强化对信贷资料的审查,包括对身份证、户口本、结婚证(离婚证)等的复印件,交易合同、个人征信报告、收入证明、账户流水明细等原件的真实性审查。查询核对内部信息系统、房管系统、工商系统等,查查房产备案及办证情况,申请人单位及收入情况,能否匹配借款人银行对账明细中的工资交易情况,能否匹配个人征信的单位信息、社保记录等,有无存在虚假、伪造等行为,坚决规避“假人”、“假房”。


4

逻辑推理不可少


“万事皆有因果”,事物往往有其客观规律和必然联系。此点可参考交叉检验、征信信息解读等文章。因此,要成为一个优秀的调查审查人员,强大的信贷逻辑推理能力必不可少,我们要透过现象看到其背后的本质,知其然更知其所以然,才能做好风险防范工作。


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